经济观察报 记者 田国宝虽然促成了一笔二手房交易，北京但是北京做了8年房地产中介的王鹏还是有些忐忑。

房子位于北京市东城区，北京东方市某某高温材料售后客服中心是北京二环内一套105平方米的中层三居室。小区周边有多所知名的北京小学和中学。贝壳找房网显示，北京截至2024年4月24日，北京该小区二手房平均挂牌单价为10.3万元/平方米。北京

王鹏说，北京这套房子的北京成交总价是710万元，单价约6.7万元/平方米，北京创下了2016年以来该小区的北京价格新低。不到一个月的北京时间，同一个小区的北京房子成交单价就从8.6万元/平方米降至约6.7万元/平方米，让他觉得有点不可思议。北京

在北京二手房市场，大幅折价成交的情况并非个例。某中介公司北京大区一位负责人介绍，经历3月的成交高峰后，4月，北京市场的二手房成交量出现下降，价格跌势加快了，部分老旧小区的成交价比3月下跌10%—20%。

这位负责人称，这一轮价格下行从2023年10月持续至今，开始只出现在个别小区，然后逐渐扩散，郊区是无差别地普遍下跌，城区则主要集中在老旧小区，与价格最高位相比，跌幅普遍在40%—50%。

低价成交

王鹏经手成交的东方市某某高温材料售后客服中心这套房子是三居室，客厅小，且所在小区的物业管理不太完善，但属于北京二环内为数不多的电梯房。该小区建于20世纪80年代末，原本是机关单位的公房。1998年房改后，多数房子的产权已出售。

房主在2023年高价买下了这套房子，原本打算留给儿子结婚用，后因遭遇特殊情况，需要将房子尽快变现。今年4月上旬，房子在王鹏的中介公司挂网，由于性价比较高，吸引了不少买家咨询。

第一位买家谈得很顺利，最终敲定的总价是760万元，不过买家拿不出全款，需要贷款。王鹏说，在当前的房地产形势下，找全款买家需要时间。就在房主犹豫的时候，第二个买家出现了。

第二位买家在2024年年初卖掉了通州区的房子，计划置换到城区。他觉得这套房子的楼层、面积和价格都符合预期，但全款最多只能拿出710万元。虽然房子的总价减少了50万元，但全款7天内可以到账，房主最终同意了。

这一笔看似特殊的交易，创下了该小区2016年以来的二手房成交价新低。王鹏说，2021年至2023年，该小区多数房源的平均成交单价约10万元/平方米；今年春节后成交价跌破10万元/平方米，但低于8万元/平方米的成交单价还是首次。

类似的低价成交也出现在北京的其他区域。4月上旬，西二环一个建于2001年的小区，一套57平方米的小两居室房子以340万元的总价成交，单价6万元/平方米，创下了该小区2017年以来的最低成交单价。

这个小区由于有学区加持，在过去两年，价格一直保持在10万元/平方米左右。附近中介门店一位负责人告诉经济观察报，3月，该小区平均成交单价在8万元/平方米左右，比2023年跌了两成。

该中介门店的负责人称：“这套房子成交后，很多业主把价格下调到7万元/平方米左右，一些着急卖房的直接下调到6万元/平方米左右。”

朝阳区一家中介门店的置业顾问告诉经济观察报，4月中旬，北三环和北四环间的一个老旧小区成交了一套67平方米的房子，总价373万元，单价5.6万元/平方米。

上述置业顾问说，这套房子首次挂牌于2023年11月，单价为9万元/平方米。经过多次调价，成交前的挂牌单价已降到7.5万元/平方米。5.6万元/平方米的成交价让该小区的房价回到了2016年下半年。

西北五环外的区域，因有大量程序员居住，一向被视为北京房价的“天花板”。4月，马连洼区域的一个小区成交了一套房子，单价为4.9万元/平方米，此前该区域的单价很少低于7万元/平方米；同在4月，上地一套学区房的成交单价也回到2016年的水平。

业主的妥协

2024年春节过后，家住北京市亦庄的程薇将换房提上日程，但在见了几位买家后，就打消了换房的念头。

目前程薇自住的两居室于2016年购买，由于孩子马上升初中，已经不需要学区，她打算在同区域换一套大面积非学区房，以改善居住环境。近一个月，程薇见了几个买家，但对方的出价普遍低于她在2016年的买入价。

程薇说，3月底，同小区同户型房子的成交价在450万元左右，不到半个月，买家的出价普遍低于400万元，“中介也劝我降价，但我想好了，不打算卖了”。

在北京的二手房市场，并非所有房主都有程薇的底气，很多房主由于各种各样的原因，最终不得不向市场妥协。

“这套房子是第一次挂出来”，北京崇文门区域的一名中介人员指着电脑屏幕上的一套房源介绍：“房子是业主购买的公房，住了快30年。老两口退休了，打算卖了房子，到国外和女儿一起生活。”

2024年1月，这套房子的首次挂牌总价是550万元，单价9万元/平方米。春节后，为了尽快卖出房子，房主将总价下调到500万元，并告诉中介人员还有商量的余地。自挂牌以来，很多人前来看过房子，但一直没有成交。

进入3月，北京二手房成交活跃起来，房主将总价下调至430万元。中介人员认为这个价格比较容易成交，房主也信心满满，但最终还是失望了。“唯一的缺点是房子在顶层，其他都不错。”该中介人员说。

4月中旬，眼看着北京的二手房市场又恢复到常态，房主开始着急了，于是一次性将挂牌总价降到380万元，折合单价6.2万元/平方米。

上述中介人员说，最近有几个买家比较感兴趣，和房主进行了几轮谈判，成交的可能性比较大，成交价预计还会下调，“即便按挂牌价成交，也是整个片区的最低价了”。

上述朝阳区中介门店的置业顾问告诉经济观察报，健翔桥附近的一个小区，同楼层、同户型的房子，2023年4月的挂牌价是10.1万元/平方米，到了今年4月，部分房源下调至7万元/平方米左右。

该置业顾问称，当前二手房的成交价普遍较挂牌价下浮10%左右，部分区域、部分房源的折扣更大。4月，该小区成交的一套房子单价已经低于6万元/平方米。

上述中介公司北京大区负责人告诉经济观察报，每个业主的实际情况不同，卖房的态度也不同，“着急用钱的，再低的价格都得卖；可卖可不卖的业主，价格不及预期就不卖了。”

他介绍，当前，低价成交主要集中在两类业主身上。

第一类是置换群体，买房和卖房同步进行，很多人不得不低价出售房子，“所以，换房最好是先从容地卖，再从容地买，不能太急，要选对节点。”

第二类是急需变现的群体，有的房主因为自己或孩子出国需要钱，有的因为生意失败需要卖房偿债。“最近几年，因为这两个原因卖房的人越来越多，自己不主动卖房，很可能就被债主申请法拍了。”他说。

楼市探底

王鹏进入房地产中介行业时，正值房地产最大一轮上行期的起点。这一轮上行期始于2015年末，一直持续至2023年9月。这一过程中，市场成交虽然出现多次短暂的调整，但整体上呈现出上行趋势。

今年4月，王鹏在翻看近期的成交记录时，偶然看到西城区某小区3月末的一笔成交记录，两居室的成交总价是345万元。他入行的首笔成交也是在这个小区。

王鹏回看了自己的第一笔成交，两所房子的户型和楼层相差不大，2016年初的成交总价是360万元。他说，干了8年中介，房价创造一个又一个新高后，又回到了他从业时的行情。“当年两三个月涨一万元，自己想着再怎么努力赚钱，也不可能赶得上房价。”王鹏说，“房价涨起来快，没想到跌起来更快，现在一个月降了两万元。”

房价还会继续降吗？对这个问题，王鹏心里没底。

上述中介公司北京大区负责人告诉经济观察报，2024年年初，他所在的公司曾对市场做了一次预判，当时的看法是，如果没有太大的利好出现，房价可能会回到2016年“9·30新政”前后的水平，当时这个判断是偏悲观的。

4月以来的房价走势意味着这一判断还是保守了。上述中介公司北京大区负责人说，从单个小区来看，低价成交的情况还是个例，但从整个市场来看又较为普遍，每个区域都出现了超预期的低价成交案例，“这些个案的成交价回到2016年年初了”。

在这位北京大区负责人看来，目前的市场情况很复杂，在新房市场，郊区新房同比跌幅在两成左右，而且成交较为缓慢；城区新盘的价格相对坚挺，但销售普遍不及预期。

相比新房，二手房市场变化更加明显。郊区的二手房价格普遍出现较大折扣，城区的二手房市场涨跌不一。具体表现为：老旧小区跌幅更大，新小区跌幅较小；之前价格涨幅较大的小区，这一轮跌幅也大，原来涨幅缓慢的小区，这一轮跌幅较小；部分小区的价格甚至出现小幅上涨。“过去几年房价涨得太快了，目前正在回归到一个合理区间。”上述中介公司北京大区负责人说，“什么是合理区间没有明确标准，房价也不太可能回到2014年，但愿能尽快稳下来。”

在他看来，部分小区出现大幅折价抛售的情况，一方面是因为供过于求，卖方议价能力变弱，迫于换房或变现压力，最终向市场妥协。贝壳找房网的数据显示，截至4月25日，该网站北京二手房挂牌量达到14.6万套，为历史新高。

另一方面，不同时期的买房人对价格的接受程度不同。二手房单价从10万元/平方米降至6万元/平方米，对10万元/平方米买入的人而言是降了，但对1万元/平方米买入的人来说依然有5倍涨幅。

王鹏说，北京公房的业主，当年买入的总价普遍不高于20万元；早年买房的业主，单价也不到2万元/平方米，现在挂牌价格6万元/平方米也不亏，但高价入手的业主会吃不消。

房价降了，卖房的人却多了。王鹏说，卖家各有各的难处，没有特殊情况，多数业主不会折价卖房，“一下子亏一两百万元，多少年才能赚回来”。

版权声明：以上内容为《经济观察报》社原创作品，版权归《经济观察报》社所有。未经《经济观察报》社授权，严禁转载或镜像，否则将依法追究相关行为主体的法律责任。版权合作请致电：【010-60910566-1260】。

田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。